租赁市场扶持政策及法规频出，行业日趋规范、发展步入快车道。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】近期租赁行业政策密集出台，随着7月九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，租赁市场的顶层设计已接近完成，后续贯彻落实将是关键。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）同时我们认为租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房产回归其居住属性。
目前我国租赁人口预计为1.9亿，租赁市场规模已超万亿。经我们测算，当前全国租赁人口已达1.9亿人，主要由流动人口及高校毕业生构成。我们认为未来中国租赁市场的主战场就在一、二线城市，因此我们选取了4个一线城市及23个二线城市进行详细的拆分计算，测得目前我国的租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%，合计已达5成。但与发达国家的成熟市场相比，无论租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。我们预测至2030年我们租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。
租赁人口的增长来源于持续增长的流动人口规模，城市化进程进入第二阶段，将有更多人口从中小城市向大城市聚集，将给一二线城市提供增量租赁人口。同时，租金水平也将随可支配收入及CPI的增长而上升，根据我们的预测，至2030年我国租赁市场规模将达4.2万亿元。
一线城市是主战场，二线城市迎大繁荣，得TOP20城市者得天下。中国一线城市租赁人口及市场规模远小于纽约、洛杉矶、东京等城市，其主要原因在于租金水平较低和租赁人口比例较低，未来一线城市将持续占据市场最大份额，市场规模有望翻番。一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁用地/住房的供给，并已开始逐步落实，上海已出让6块纯租赁用地，另有10块土地将规划用途更改为租赁用地。未来二线城市的份额占比将从20%提升至27%，将是最大的增量市场。尤其是我们筛选出的16个有活跃租赁市场的二线城市，未来将有广阔的发展空间。品牌公寓公司也已意识到这点，开始积极抢占布局这类城市。
投资建议与投资标的
我们认为，目前租赁市场的发展格局中有三类公司最为受益，分别是1）房地产服务商类公司，推荐世联行(002285，买入)，建议关注国创高新(002377，未评级)、昆百大A(000560，未评级)。2）长租公寓SAAS系统提供商公司，推荐三六五网(300295，买入)。3）率先布局长租公寓的房地产开发商，推荐万科A(000002，买入)。参与村集体合作开发的滨江集团(002244，买入)也有望受益。
风险提示
公寓租赁行业的金融支持力度不达预期。
公寓租赁行业支持性政策落地不达预期。